ТехЛиб СПБ УВТ

Определение величины физического износа основных фондов по фактическому их состоянию является основным методом при установлении износа городского жилищного фонда. Сущность этого метода состоит в том, что на основе обследования технического состояния конструктивных элементов устанавливается процент физического износа каждого элемента.

Согласно ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

С момента введения здания в эксплуатацию все элементы и конструкции постепенно снижают свои качества. Эти изменения являются следствием воздействия многих физико-механических и химических факторов.

К наиболее важным из них относятся: неоднородность материалов; напряжения, вызывающие микротрещины в материале; попеременное увлажнение и высушивание; периодические замораживания и оттаивания; высокий температурный градиент, приводящий к неоднородным деформациям и разрушениям структуры материала; химическое воздействие кислот и солей; коррозия металла; загнивание древесины и т.п. При этом интенсивность протекания процессов колеблется в достаточно широких пределах и является следствием экологического состояния окружающей среды, уровнем технической эксплуатации, капитальности зданий и качества выполнения строительно-монтажных работ.

Надежность и долговечность конструкций зависят от интенсивности разрушительных процессов. Величина физического износа — это количественная оценка технического состояния, показывающая долю ущерба по сравнению с первоначальным состоянием технических и эксплуатационных свойств конструкций и здания в целом.

Определить оптимальное время демонтажа здания в периоде интенсивного физического износа (см. п. 1.2), когда фактический срок службы жилого здания t приближается к сроку нормативной долговечности T_n, можно теоретическим путем, приблизительно определив остаточный срок его безотказной эксплуатации _ΔT линейным методом по формуле:

Т_c =

Приближенно учесть данные, характеризующие физический износ жилого здания во времени можно при помощи параболического закона, предложенного немецким архитектором Россом (рис. 1.8). Максимально возможный срок эксплуатации жилого здания принят им в 100 лет, что соответствует лишь III группе капитальности по отечественной системе классификации жилых сооружений

Сопоставление линейного (прямые 1 и 1`) и параболического (кривая 2 и 2`) методов определения физического износа жилого здания нормативной долговечностью 100 лет

Можно заметить, что физический износ, составивший 60%, характеризует неблагоприятные условия проживания и утрату несущими конструкциями необходимых прочностных свойств. В отечественной практике износ свыше 70% для зданий, не имеющих историко-архитектурного значения, — не определяется. Сметными нормативами устанавливается максимально допустимая стоимость капитального ремонта – в 70% от восстановительной стоимости.

Прогнозирование физического износа — сложная многофакторная задача. Теоретически предполагается, что физический износ здания со временем увеличивается (рис. 1.9, кривая 1).Фактически, по результатам натурных обследований, параметры физического износа менее интенсивны (кривая 2) в результате поддержания элементов здания в нормальном техническом состоянии и могут периодически снижаться (кривая 3) при выполнении ремонтных сроков эксплуатации зданий.

Изменение физического износа зданий: 1 — по данным С.К. Балашова; 2 — по статистическим данным; 3 — при выполнении ремонтно-восстановительных работ

 Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования. 

Если конструкция, элемент, система или их участок имеет все признаки износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то физический износ следует принимать равным верхней границе интервала, приведенный в табл. 1-64 ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».

Если в конструкции, элементе, системе или их участке выявлен только один из нескольких признаков износа, то физический износ следует принимать равным нижней границе интервала.

Если в таблице интервалу значений физического износа соответствует только один признак, физический износ конструкции, элемента, системы или их участков, следует принимать по интерполяции в зависимости от размеров или характера, имеющихся повреждений.

В примерный состав работ по устранению физического износа, приведенный в табл. 1-64 ВСН 53-86р, не включены сопутствующие и отделочные работы, подлежащие выполнению при ремонте данной конструкции, элемента, системы или их участка.

Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле

,

где физический износ конструкции, элемента или системы, %;

физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по табл.1- 64 ВСН 53-86р, %;

— размеры (площадь или длина) поврежденного участка, кв.м или м;

размеры всей конструкции, кв.м или м;

n — число поврежденных участков.

Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем — до 10%; для конструкций, элементов и систем — до 5%; для здания в целом — до 1%.

Для слоистых конструкций — стен и покрытий следует применять системы двойной оценки физического износа; по техническому состоянию (табл.14-40 ВСН 53-86р) и сроку службы конструкции. За окончательную оценку физического износа следует принимать большее значение.

Физический износ слоистой конструкции по сроку службы следует определять по формуле

где физический износ слоистой конструкции, %;

физический износ материала слоя, определяемое по рис. 1.10 и 1.11 в зависимости от срока эксплуатации данной слоистой конструкции, %;

— коэффициент, определяемый как отношение стоимости материала слоя к стоимости всей конструкции (см. рекомендуемое прил.1 ВСН 53-86р);

n — число слоев.

Результаты обследований показывают, что износ зданий и отдельных его элементов происходит более интенсивно в первые 20-30 лет эксплуатации и после 90-100 лет. Анализ развития физического износа конструктивных элементов свидетельствует, что срок службы зданий существенно превышает усредненные и нормативные значения. Данные позволяют сделать вывод, что здания IIгруппы капитальности, уцелевшие и просуществовавшие 70 лет и имеющие при этом износ 40 %, как бы стабилизируются и их дальнейшее существование остается без заметных изменений в условиях нормальной эксплуатации.

Усредненные сроки службы конструкций в годах в зависимости от капитальности жилого здания

Опыт эксплуатации зданий показывает, что технический срок службы превышает нормативные значения, которые являются в некотором смысле условными. Об этом свидетельствуют различные нормативные сроки для одинаковых конструкций различных стран. Так, расчетный срок службы фундаментов в Венгрии и Бельгии составляет 150, Франции -100, Швеции — 80 лет.

Физический износ конструкций связан, прежде всего, со старением материалов и изменением условий эксплуатации. Снижение физико-механических характеристик материала в результате старения соответствует плавному изменению степени износа, в то время как изменение условий эксплуатации и внешних воздействий способствует более резкой и скачкообразной интенсивности износа.

Оценка степени физического износа по материалам визуального и инструментального обследования

Экономическая целесообразность реконструкции жилых зданий может быть установлена путем сравнения расходов на реконструкцию с затратами на строительство нового здания такой же площади с учетом сроков дальнейшей эксплуатации.

Пример определения физического износа несущих конструкций и элементов жилого здания

Техническое обследование жилого дома по ул. Ворошилова г. Ижевска УР.

Цель обследования: Оценка технического состояния дома с целью определения соответствия нормативным требованиям эксплуатации. Восстановление мероприятий обязательных технических осмотров журналом технических обследований.

Краткая техническая характеристика объекта

Жилое 10-ти этажное кирпичное здание первой группы капитальности, «Особо капитальное» нормативной долговечностью 150 лет, находящееся в периоде нормальной эксплуатации.

Количество этажей 10, высота этажа: 2,8м, число квартир: 216.

Фундаменты – Ленточные сборные ж/б.

Наружные и внутренние капитальные стены – сборные панели.

Перекрытия – ж.б. плиты.

Крыша – бесчердачная, невентилируемая, с внутренним водостоком.

Кровля — рулонная из 4-х слоев рубероида на битумной мастике.

Лестницы — сборные ж.б. площадки и марши

Столярные изделия — оконные и дверные заполнения: двойное остекление окон (раздельные переплеты). Окрашены масляной краской.

Система холодного водоснабжения — централизованное от внешнего источника.

Система горячего водоснабжения — централизованное от внешнего источника.

Система отопления — централизованная с нижней разводкой из стальных труб, окрашенных масляной краской; в качестве отопительных приборов – чугунные радиаторы.

Система газоснабжения — централизованная из металлических труб, внутридомовая.

Электроосвещение — однофазное переменное 220 В от распределительного щитка, расположенного на лестничной площадке.

Канализация — централизованная внутридомовая

Слаботочные устройства — квартира телефонизирована, выполнен ввод телевизионного кабеля от распределительной коробки, установленной на лестничной площадке, радио, интернет.

Характеристика местоположение объекта

Обследуемое здание находится в северо-восточной стороне г. Ижевска, в Устиновском районе на ул.Ворошилова. Фасад с северной стороны выходит на проезжую часть. Рельеф площадки спокойный, значительного уклона нет. Поверхностные стоки организованы в сторону улицы Салютовская, однако имеют тенденцию к длительному застаиванию.

Историография объекта

Год постройки – 1987 г. Первый капитальный ремонт по графику жизни в 2013 г. На период обследования дом должен был пройти четыре полных цикла текущих ремонтов. По свидетельству проживающих в доме, ремонт плоского индустриального покрытия не проводился ни разу. В 1994 г проводился косметический ремонт подъездов.

В 2006г. проводился частичный ремонт здания, были заменены системы холодного и горячего водоснабжения. В 2014г. планируется проведение капремонта, с заменой сетей электроснабжения.

Техническое заключение.
Дом находится в удовлетворительном состоянии. Общий физический износ на ноябрь 2011 года составляет 18 % в силу систематического несоблюдения требований нормальной эксплуатации.

Нуждается в срочных ремонтно-востановительных мероприятиях :

— цоколь — укрепление врубок, восстановление отделки;

— стены — заделка трещин и выбоин, ремонт штукатурки или расшивка швов, очистка фасадов;

— перекрытия — затирка трещин и восстановление штукатурного слоя;

— лестницы — заделка трещин, ремонт ступеней;

— полы — затирка трещин и выбоин местами;

— окраска — промывка поверхности, шпаклевка отдельных мест до 10%, окраска за два раза;

— штукатурка — затирка местами со шпаклевкой.

Кроме того, требуется возобновление текущих ремонтов плоского индустриального покрытия и выполнения работ по благоустройству территории с мерами водоотведения ливневых и дождевых стоков.

Оценка физического износа жилого дома в целом проводится по данным оценки физического износа всех конструктивных элементов сооружения.

Физический износ здания в целом определен согласно табл.6 приложения 1 ВСН 53-86р.

Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования принимаются в соответствии со сб. N 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», М., 1970.

По табл. рекомендуемого прил.2 ВСН-53 определяются удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сб.N 28.

Рассмотрим пример определения физического износа жилого здания I группы капитальности нормативной долговечностью 150 лет. Физический износ, определенный в ходе визуального обследования конструкций и элементов, — занесен в пятый столбик таблицы.

В сущности, расчет общего физического износа сводится к получению средневзвешенного значения удельного веса элемента (столбик 4), значения которого получают перемножением значений удельного веса элемента в стоимости сооружения (столбик 2) и удельного веса элемента в общей массе сооружения (столбик 3).

Значения средневзвешенного физического износа (столбик 6) почается перемножением данных визуальной оценки (столбик 5) и средневзвешенного значения удельного веса элемента (столбик 4). Суммарное значение столбика 6 дает общий физический износ здания по данным визуального осмотра.

Таблица 11. Определение физического износа сооружения в целом

                                                                                                                                                                                                                          19%

Физический износ здания в целом – 19%.

ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» является удобным практическим пособием, т.к. каждая его таблица, наряду с описанием признаков физического износа, дает конкретные рекомендации по их устранению.

 

Читать в разделе «Испытания и обследования зданий и сооружений»:

• Испытания и обследования зданий и сооружений
• Надежность и долговечность зданий и сооружений
• Обоснование системы обязательных осмотров зданий и сооружений
• Роль технических обследований в процессе эксплуатации сооружения
• Понятие о физическом износе сооружения
• Состав отчета о техническом обследовании
• Инструментальные средства неразрушающего контроля технического состояния зданий

Обследования строительных конструкций:

• Обследование стальных конструкций
• Дефекты бетонных и железобетонных конструкций
• Обследование деревянных конструкций
• Обследование оснований и фундаментов