ТехЛиб

Библиотека научно-технического портала Технарь

Определение общего физического износа жилья по группе капитальности «Обыкновенные»

65_fullДедюхова И.А,
к.т.н., доцент

По ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», физический износ сооружения на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Для планирования затрат на реконструкционные мероприятия и определения состава технического задания на реконструкцию, необходимо определить общий физический износ зданий.

С этой целью были обследованы типовые жилые дома трех микрорайонов массовой застройки жильем по группе капитальности «Обыкновенные» в г. Ижевске: Культбаза, Соцгород, железнодорожный вокзал.

Дом по ул. Авангардная,8а

Дом по ул. Гагарина,26

 Рис. 1а. Двухэтажный одноподъездный с поперечными несущими стенами
Объем здания – 2611 мЗ; жилая площадь – 870,4 м2
   

 Дом по ул. С.Ковалевской, 2

 Дом по ул. Циолковского, 15

Рис. 1б. Двухэтажный одноподъездный с поперечными несущими стенами

Объем здания — 1816 мЗ; жилая площадь – 605,4 м2;
Число квартир однокомнатных – 4; двухкомнатных — 4. Общее количество квартир – 8

   

 Дом по ул. Циолковского, 20

 Дом по ул. Гагарина,30

Рис. 2. Двухэтажный двухподъездный с поперечными несущими стенами

Объем здания – 3402 мЗ; общая площадь – 1123,8 м2;
Число квартир двухкомнатных — 4; трехкомнатных — 8; общее количество квартир – 12

Нормативная долговечность обследуемых зданий составляет 100 лет. Здания имеют ленточные бутовые фундаменты на известковом растворе. Стены выполнены из облегченной кирпичной кладки колодцевой системы со шлаковой засыпкой. Перегородки приняты деревянными оштукатуренными, перекрытия — деревянные со шлаковой засыпкой, деревянными балками и накатом, лестница — деревянная, крыша — скатная деревянная с обрешеткой, кровля — асбестоцементные листы.

 График жизни зданий третьей группы капитальности, построенных в 1954-1955 годах, можно представить в виде кривой, поделенной на три периода: период приработки здания; период нормальной эксплуатации; период интенсивного износа.

Период приработки длился 1,5 — 2 года. Далее здание вошло в период нормальной эксплуатации, в течение которого должны были производиться регулярные капитальные (каждые 25 лет) и текущие (каждые 5 лет) ремонты. При необходимости в период нормальной эксплуатации могли выполняться реконструкционные мероприятия (рис. 2.14).

К моменту обследования во всех зданиях должно было дважды полностью обновлено кровельное покрытие, заменены деревянные оконные и дверные заполнения, деревянные полы, деревянные лестницы должны были быть усилены несгораемыми материалами. Дважды должны были пройти капитальный ремонт все инженерные сети сооружения, должна была быть выполнена полная санация фасада.


Рисунок 3. График жизни зданий третьей группы капитальности: — капитальные ремонты

 Период интенсивного физического износа здания, который длится последние 15 – 20 лет жизни сооружения, — наступит в 2035-2040 гг. Только с этого момента ветхое состояние здания является следствием его естественного старения. В период здания поддерживаются в эксплуатационном состоянии, готовятся демонтажу и утилизации.

Как мы видим по графику жизни, все обследуемые сооружения находятся в периоде нормальной эксплуатации. Однако по их внешнему виду можно сказать, что к зданиям относятся так, будто они уже вошли в период интенсивного физического износа. При любой аварии или обрушении в сооружениях этого типа их поспешно объявляют «ветхими строениями».

В зданиях был не в полном объеме выполнен капитальный ремонт, намеченный на первую половину 80-х годов прошлого столетия. Однако тогда были полностью сменены инженерные сети, был произведен ремонт крыш. Далее все ремонтно-восстановительные мероприятия были сведены к косметическим ремонтам подъездов и точечным ремонтам штукатурки фасадов. Ремонтные мероприятия имели перерыв более 15-ти лет, что недопустимо для жилья традиционного типа. Кроме того, эти сооружения имеют достаточно большой объем сменяемых в ходе эксплуатации элементов, а часть несущих конструкций нуждается в постоянных обследованиях.

Таблица 1. Минимальный срок эксплуатации основных элементов здания

Основные элементы здания

Минимальный срок эксплуатации, лет

Фундамент ленточный бутовый на известковом растворе

50

Стены каменные облегченной кладки

40

Перекрытия деревянные по деревянным балкам оштукатуренные

60

Лестница деревянная

20

Полы:
  • дощатые

30

  • линолеумные

20

  • паркетные щиты

20

Крыша деревянная стропильная с обрешеткой

50

Кровля из асбестоцементных листов

30

Тем не менее, монолитный жилой дом по ул. Софьи Ковалевской в г. Ижевске относится к каркасно-щитовой системе, т.е. к V группе капитальности с нормативной долговечностью 30 лет. Он тоже имеет ограждение из кирпичной облегченной кладки, но намного менее надежного типа, чем колодцевая кладка низкоплотной соседствующей застройки по группе капитальности «Обыкновенные». Интересно, что при восстановлении системы ремонтов жилья по группе капитальности «Обыкновенные», проведении реконструкционных мероприятий, учитывающих длительный «недоремонт» этих сооружений, — период интенсивного физического износа они вступят намного позднее «точечной застройки», которая сегодня вытесняет их с рынка недвижимости.

 

Рис. 4. Монолитный жилой дом по ул. Софьи Ковалевской в г. Ижевске (слева) сданный в эксплуатацию в 2011 году, вступит в период интенсивного физического износа в 2021 году. К концу периода нормальной эксплуатации его ограждение будет осыпаться таким же образом, как это можно наблюдать на московских высотках (справа), возведенных в середине «нулевых» годов.

 Сооружение имеет многослойные конструкции: наружные стены, перекрытия, перегородки.
По ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле

,

где физический износ конструкции, элемента или системы, %;

физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по табл.1-71, %;

— размеры (площадь или длина) поврежденного участка, кв.м или м;

размеры всей конструкции, кв.м или м;

n — число поврежденных участков.

Фундаменты. По всему периметру зданий наблюдаются мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа шириной до 2 мм, есть и отдельные глубокие трещины шириной 4 — 5 мм, повсеместно видны следы сильного увлажнения цоколя и стен, что свидетельствует об износе фундамента порядка 30% в районах
Культбаза и Железнодорожный вокзал. В районе Соцгород также было выявлено разрушение отмостки и цокольной части сооружений которое увеличивает физический износ фундаментов в целом до 50%.

Рис. 5. Обследование цоколя и отмостки с целью определения физического износа фундаментов

 Оценка физического износа бутовых фундаментов выполняется с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние.

Таблица 2. Оценка физического износа фундаментов

Наименование участков

Удельный вес участка к   общему объему элемента, %

(Pi/Pk)*100

Физический   износ участков элементов, %

Фi

Определение   средневзвешенного значения физического износа участка, %

Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, %

Фундаменты

1.   Культбаза

2.   Железнодорожный вокзал

70

30

(70/100)х30

21

3.   Соцгород

30

50

(30/100)х50

15

ИТОГО

100

 

 

Фк = 36

Наружные стены из облегченной кладки. Как показали вскрытия и простукивание колодцевой кладки, наружные стены выполнялись толщиной 640 мм: 2 кирпича снаружи, полость 270 мм с выветрившимися остатками шлаковой засыпки и внутренний кирпич.

Рис. 6. Наружные стены из облегченной кладки

В кладке наружных стен было обнаружено выветривание швов, выпадение отдельных кирпичей, а местами и частичное её разрушение. В верхней части здания присутствуют трещины глубиной до 120 мм.
Во всех обследуемых районах
наблюдается отслоение и отпадение штукатурки стен, карнизов и перемычек, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки, выпадение отдельных кирпичей, трещины в карнизах и перемычках, увлажнение поверхности стен.

В районе Культбаза отмечено массовое отпадение штукатурки, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки стен, карниза, перемычек с выпадением отдельных кирпичей, высолы и следы увлажнения.

Рис. 7. Определение износа слоистой конструкции

На поверхности стен видны следы сильного увлажнения и массовое отпадение штукатурки площадью до 20%.Сквозные трещины в перемычках и под оконными проемами, выпадение кирпичей, незначительное отклонение от вертикали и выпучивание стен.

В районе Соцгород выявлены массовые прогрессирующие сквозные трещины, ослабление и частичное разрушение кладки, заметное искривление стен – в связи с прогрессирующими просадочными явлениями в основаниях из-за нерешенных проблем с водоотводом поверхностных стоков.

По п. 1.6. ВСН 53-86(р) оценку физического износа слоистых конструкций наружного ограждения производим по сроку службы конструкции, поскольку она дает большее значение, выявляя все внутренние пороки конструкции. Средний срок службы обследуемых зданий на момент осмотра – 55 лет.

По рис. 1 ВСН 53-86(р) (см. рис. 7) находим физический износ слоев ограждения: кирпича (нормативная долговечность 125 лет) и шлаковой засыпки (нормативная долговечность 60 лет). По полученным данным (кирпич – 38%, засыпка – 60%) оцениваем физический износ стен с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние.

Таблица 3. Оценка физического износа наружного ограждения

Наименование участков

Удельный вес участка к общему объему элемента, %

(Pi/Pk)*100

Физический износ участков элементов, %

Фi

Определение средневзвешенного значения физического износа участка, %

Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, %

Наружные облегченные стены

1. Кирпич 370 мм

58

38

(58/100)х38

22

2. Шлаковая засыпка 270 мм

42

60

(42/100)х60

25

ИТОГО

100

Фк = 47

Признаки физического износа перегородок сопоставлялись с данными табл. 22 ВСН 53-86(р). В ходе осмотров были отмечены зыбкость, отклонение от вертикали, щели и зазоры в местах сопряжения со смежными конструкциями, увлажнение древесины перегородок, поражение гнилью. В микрорайоне Культбаза выявлено выпучивание перегородок в вертикальной плоскости, значительное повреждение гнилью, жучком, перекосы и выпучивания, сквозные трещины.

Рис. 8. Усадочные трещины, отпадение и отслоение штукатурки, глухой стук при простукивании. Следы протечек на потолке, перенасыщение засыпки влагой, отдельные участки которой слежались, обмазка местами разрушилась – признаки износа по табл. 27 ВСН 53-86(р)

При осмотре деревянных перекрытий при визуальном осмотре были выявлены следы протечек на потолке, перенасыщение засыпки влагой, загнивание опорных частей балок, частичное отслоение штукатурки потолка.

В ходе обследования выступающих элементов фасада были обнаружены протечки и разрушение защитного слоя, обнажение и коррозия арматуры, следы увлажнения на нижней плоскости балконных плит и на участках стены, примыкающих к балкону (козырьку). Цементный пол и гидроизоляция местами повреждены, на нижней поверхности ржавые пятна, следы протечек, трещины до 2 мм, повреждения на площади до 50%. Протечки, разрушение защитного слоя, обнажение арматуры, коррозия металлических несущих конструкций (консолей, кронштейнов, подвесок). Прогибы плит более 1/100, разрушение ограждений и трещины шириной более 2 мм по табл. 37 ВСН 53-86(р) свидетельствуют, что в сооружениях требуется провести демонтаж конструкций балконов, заменить козырьки.

Рис. 9. Обследование балконов

При обследовании крыш было отмечено поражение гнилью древесины мауэрлата, стропил, ослабление врубок и соединений обрешетки; наличие дополнительных временных креплений стропильных ног; увлажнение древесины. Встречаются недопустимые прогибы стропильных ног и локальное поражение гнилью и жучком древесины деталей крыши. По табл. 38 ВСН 53-86(р) это свидетельствует о необходимости полной замене деревянной конструкции крыши.

 

Рис. 10. Обследование деревянных крыш: наслонные стропила, прогоны

Деревянные лестничные марши обследуемых домов также имеют значительный износ. Видны трещины вдоль волокон на досках лестничной площадки, перила расшатаны, ступени стерты. В связи с этим эксплуатация данной конструкции в таком состоянии нежелательна. Износ составляет 35 — 55% в зависимости от района расположения здания. Значительные колебания износа являются показателем недобросовестной работы жилищно-коммунальных организаций, поскольку состояние лестниц в жилом сооружении всегда дает лучшую оценку уровню технической эксплуатации.

Рис. 11. Деревянные лестницы

Оконные деревянные блоки рассохлись и покоробились, имеют щели в притворах. Местами отсутствует остекление, на рамах снаружи заметны темные пятна гнили. В ходе пропущенных капитальных ремонтов оконные заполнения должны были сменить дважды. В настоящий момент их физический износ приближается к 60%.

Двери также находятся в неудовлетворительном состоянии: дверные полотна имеют плохой притвор по периметру коробки, наличники повреждены перекошены.

Полы имеют различный физический износ на ходовой части общих путей эвакуации, в коридорах (часть квартир до сих пор заселено по коммунальному принципу), в санузлах, кухнях и спальнях. Поэтому физический износ полов оценивался с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние.

Таблица 4. Оценка физического износа полов

Наименование участков

Удельный вес участка к общему объему элемента, %

(Pi/Pk)*100

Физический износ участков элементов, %

Фi

Определение средневзвешенного значения физического износа участка, %

Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, %

Соцгород
В спальнях

35

30

(35/100)х30

10.5

В общих комнатах и санузлах

15

50

(15/100)х50

7.5

В коридорах

30

40

(30/100)х40

12

На лестничных клетках

20

60

(20/100)х60

12

ИТОГО:

100

42

Культбаза
В спальнях

35

24

(35/100)х24

8.4

В общих комнатах и санузлах

15

55

(15/100)х55

8.3

В коридорах

30

45

(30/100)х45

13.5

На лестничных клетках

20

60

(20/100)х60

12

ИТОГО:

100

42.2

Железнодорожный вокзал
В спальнях

35

40

(35/100)х40

14

В общих комнатах и санузлах

15

50

(15/100)х50

7.5

В коридорах

30

50

(30/100)х50

15

На лестничных клетках

20

60

(20/100)х60

12

ИТОГО:

100

48.5

Аналогичным образом определялся физический износ отделочных покрытий. В практике обследования нередко игнорируются отделочные покрытия и износ санитарно-технических приборов, поскольку износ этих элементов не представляет явной угрозы жизни людей. Однако следует отметить, что невыполнение обязательных косметических ремонтов наносит огромный вред здоровью людей, поскольку в жилье важно, каким воздухом человек дышит, а это во многом решают отделочные покрытия, не затронутые плесенью, гниением и разложением. Некачественное и несвоевременное проведение косметических ремонтов приводит к появлению грибка, плесени и домовых клещей. В 1 мм3 воздуха жилого помещения может содержаться до 5 миллионов спор, а количество их, выделяемое за вегетационный период одним плодовым пятном плесени величиной 15×20 см, исчисляется миллиардами. В помещениях, где развились домовые грибы, в 1 м3 воздуха содержатся сотни тысяч спор. Они переносятся потоками воздуха, насекомыми, грызунами, на обуви и одежде людей, а также на инструментах и т. д. Споры могут сохранять жизнеспособность в течение 3—10 лет.

Кроме того, на восстановление отделки при ремонтах расходуется значительные средства. Не стоит забывать, что физический износ – это, прежде всего, деньги, необходимые на устранение его признаков.

Общий физический износ зданий в целом составил 46% в районе Культбаза, 50% — в районе Соцгород, 47% — в районе железнодорожного вокзала. Результаты обследования приведены в таблицах 2.9, 2.10 и 2.11.

Таблица 4. Общий физический износ жилых домов III группы капитальности в районе Культбаза

Наименование элемента здания

Удельные веса укрупнительных конструктивных элементов по сб.28, %

Удельные веса каждого элемента по таблице прил.2 ВСН 53-86р, %

Расчетный удельный вес элемента, li·100, %

Физический износ элементов здания, %

По результатам оценки ФК

Средневзвешенное значение физического износа

Фундаменты

7

7,0

36

2,52

Стены

24

80

19,2

47

9,02

Перегородки

24

20

4,8

80

3,84

Перекрытия

7

7,0

41

3,85

Крыша

4

40

1,6

40

0,64

Кровля

4

60

2,4

60

1,44

Полы

10

10,0

42

4,2

Окна

9

56

5,04

60

3,02

Двери

9

44

3,96

60

2,37

Отделочные покрытия

17

17,0

75

12,75

Лестницы

8

33

2,64

35

0,92

Балконы

8

25

2,0

56

1,12

Остальное

8

42

3,36

∑Ф = 45,69% ≈ 46%

Таблица 5. Общий физический износ жилых домов III группы капитальности в районе Соцгород

Наименование элемента здания

Удельные веса укрупнительных конструктивных элементов по сб.28, %

Удельные веса каждого элемента по таблице прил.2 ВСН 53-86р, %

Расчетный удельный вес элемента, li·100, %

Физический износ элементов здания, %

По результатам оценки ФК

Средневзвешенное значение физического износа

Фундаменты

7

7,0

36

2,5

Стены

24

80

19,2

47

9,02

Перегородки

24

20

4,8

80

3,84

Перекрытия

7

7,0

40

2,8

Крыша

4

40

1,6

60

0,96

Кровля

4

60

2,4

60

1,44

Полы

10

10,0

42

4,2

Окна

9

56

5,04

60

3,02

Двери

9

44

3,96

60

2,37

Отделочные покрытия

17

17,0

70

11,9

Лестницы

8

33

2,64

40

1,05

Балконы

8

25

2,0

80

1,6

Остальное

8

42

3,36

∑Ф = 44,7 ≈ 50%

Таблица 6. Общий физический износ жилых домов III группы капитальности в районе Железнодорожный вокзал

Наименование элемента здания

Удельные веса укрупнительных конструктивных элементов по сб.28, %

Удельные веса каждого элемента по таблице прил.2 ВСН 53-86р, %

Расчетный удельный вес элемента, li·100, %

Физический износ элементов здания, %

По результатам оценки ФК

Средневзвешенное значение физического износа

Фундаменты

7

7,0

36

2,5

Стены

24

80

19,2

47

9,02

Перегородки

24

20

4,8

80

3,84

Перекрытия

7

7,0

40

2,8

Крыша

4

40

1,6

60

0,96

Кровля

4

60

2,4

60

1,44

Полы

10

10,0

50

5,0

Окна

9

56

5,04

60

3,02

Двери

9

44

3,96

60

2,37

Отделочные покрытия

17

17,0

80

13,6

Лестницы

8

33

3,3

55

1,8

Балконы

8

25

Остальное

8

42

∑Ф = 46,35% ≈ 47%

 Визуальное обследование жилья III группы капитальности не превышает 50%, поэтому здания можно подвергнуть значительной реконструкции. При планировании реконструкционных мероприятий следует детально обследовать несущие деревянные конструкции перекрытий и крыш, облегченную кладку ограждения, основания и фундаменты.

По результатам первичного осмотра можно констатировать, что восстановление жилого фонда в сооружениях этого типа обойдется в два раза дешевле возведения аналогичного объема новых площадей.

Читать в разделе «Испытания и обследования зданий и сооружений»:

Обследования строительных конструкций:

21700bbc7bc07346f4999d2098b14395